Il rapporto diretto crisi climatica - real estate

Con eventi meteorologici estremi come uragani, inondazioni e incendi che aumentano di frequenza e gravità a causa del cambiamento climatico, la minaccia fisica ai beni immobiliari è reale e in rapido aumento. Anche queste classi di attività e coloro che si affidano al settore affrontano elevati rischi di transizione. Questi includono ad esempio il calo dell'attrattiva del mercato, l'aumento della regolamentazione e la pressione pubblica. Un problema tanto sentito che le Nazioni Unite hanno dedicato al tema un paper completo per fotografare la situazione a livello globale.

L’esempio USA

Un problema concreto ed attuale, come rivelato da una recente ricerca, secondo cui gli impatti del cambiamento climatico minacciano la stabilità del mercato immobiliare statunitense, i cui indicatori e parametri per fissare il valore di una proprietà non includono fattori ormai fattisi più rilevanti come l'entità del rischio di alluvione. Secondo un report di settore le proprietà residenziali esposte al rischio di alluvione in quell’area sono sopravvalutate di 121-237 miliardi di dollari USA, a seconda del tasso di sconto. In generale, le proprietà altamente sopravvalutate sono concentrate nelle contee lungo la costa dove non ci sono leggi relative ad un obbligo di divulgazione del rischio di inondazioni e dove c'è meno preoccupazione per il cambiamento climatico. Le famiglie a basso reddito corrono un rischio maggiore di perdere il patrimonio immobiliare a causa della deflazione dei prezzi e i comuni che dipendono fortemente dalle tasse sulla proprietà per le entrate sono vulnerabili alle carenze di bilancio. Le conseguenze di questi rischi finanziari dipenderanno dalle scelte politiche che influenzano chi sostiene i costi del cambiamento climatico.

Attualmente, più di 14,6 milioni di proprietà negli Stati Uniti affrontano almeno l'1% di probabilità annua di inondazioni, con danni annuali previsti alle proprietà residenziali superiori a 32 miliardi di dollari. Si prevede che l'aumento della frequenza e della gravità delle inondazioni a causa dei cambiamenti climatici aumenteranno dell'11% il numero di proprietà esposte alle inondazioni e le perdite medie annue di almeno il 26% entro il 2050. Il costo crescente delle inondazioni a causa dei cambiamenti climatici ha portato a crescenti preoccupazioni che le i mercati valutano erroneamente questi rischi, provocando così lo sviluppo di una bolla immobiliare.

L’aumento delle temperature

Ma non sono solo le inondazioni a minacciare il valore del patrimonio immobiliare. Temperature più elevate portano a fenomeni meteorologici più estremi e a un aumento di incidenti su larga scala, da massicci uragani a incendi, oltre a tornadi e tempeste. Per quanto riguarda il mercato immobiliare, questi incidenti stanno rendendo più difficile la gestione dei costi e delle condizioni della proprietà su base annuale. L’aumento progressivo della temperatura del pianeta sta innescando incidenti legati al clima che portano con sé livelli pericolosi di vento, pioggia e inondazioni. Ma un aumento della temperatura può anche avere un impatto diretto sui costi di gestione di un immobile in affitto. Si prevede che più inquilini faranno affidamento sull'elettricità per far funzionare i ventilatori e i sistemi HVAC per refrigerare l’ambiente domestico. Lo stesso vale per un aumento del consumo di acqua. Queste tendenze possono gravare maggiormente sulla rete elettrica e sulle risorse cittadine.

Si prevede che il cambiamento climatico influenzerà i cicloni tropicali aumentando le temperature della superficie del mare, un fattore chiave che influenza la formazione e il comportamento dei cicloni. Il programma di ricerca sul cambiamento globale degli Stati Uniti e il gruppo intergovernativo di esperti sui cambiamenti climatici stimano che i cicloni tropicali diventeranno più intensi nel corso del 21° secolo, con velocità del vento più elevate e piogge più intense.

I profili di impatto reale: la revisione della letteratura

La tendenza a definire in maniera sempre più chiara le modalità e le implicazioni dei cambiamenti climatici in termini generali si fa sempre più accentuata, e una ricostruzione sistemica degli studi in materia ha individuato alcuni punti di riferimento:

◾ I prezzi degli immobili diminuiscono dopo gli eventi climatici, ma storicamente il calo è stato modesto e di breve durata in località in cui vi è una forte consapevolezza ed esperienza di eventi meteorologici estremi (in particolare inondazioni ed esposizione a uragani/cicloni). Le possibili spiegazioni includono che il rischio climatico era già capitalizzato nei valori delle proprietà o che i prezzi erano di natura miope.

◾ Vi è una piccola quantità di prove recenti che alcuni eventi possono portare a un calo duraturo dei prezzi o della liquidità in aree geografiche che finora sono state relativamente non esposte a eventi meteorologici o climatici estremi, o dove l'intensità e la frequenza sono aumentate in modo apprezzabile. Questa può essere una correzione alla precedente scarsa accettazione o consapevolezza del rischio.

◾ I volumi degli scambi o il tempo sul mercato possono fornire segnali precoci di come i mercati stanno reagendo agli eventi climatici e ai rischi attraverso una minore liquidità che potrebbe alla fine alimentare i prezzi. Stanno iniziando a emergere prove del fatto che la domanda degli acquirenti si è spostata in risposta all'esposizione al rischio climatico, piuttosto che ai cambiamenti nel comportamento del prestatore o dell'assicuratore.

◾ Gli investimenti pubblici proattivi e una governance forte come fattori di mitigazione del rischio possono contribuire a mitigare il calo dei prezzi. Ci sono alcune prove controbilancianti che la mancanza di capacità di governance o investimenti proattivi possono danneggiare il mercato, ad esempio negli studi sull'innalzamento del livello del mare.

◾ I proprietari e gli investitori commerciali in alcune aree geografiche assegnano un premio di rischio più elevato a tutte le proprietà nelle aree metropolitane interessate da eventi climatici, indipendentemente dal fatto che le loro singole proprietà siano state direttamente interessate. Vi sono prove che ciò possa estendersi ad aree con profili di rischio climatico simili, anche dove non si sono verificati eventi.

L’approfondimento in tema di investimenti

Diverse importanti società immobiliari hanno recentemente condotto stress test climatici sui loro portafogli e hanno riscontrato un impatto significativo sul valore degli asset inclusi, con perdite potenziali per alcuni portafogli di debito che raddoppieranno nei prossimi anni. Alcuni beni, a causa della loro “carbon footprint”, posizione o profilo degli inquilini, trarrebbero vantaggio dai cambiamenti causati dalla transizione climatica, mentre altri subirebbero cali significativi di valore. La sfida per gli stakeholder è determinare quali risorse saranno interessate, in che modo e come rispondere.

Le conseguenze fisiche dirette possono essere cospicue: ad esempio il valore delle case in Florida esposte ai cambiamenti dei rischi legati al clima è diminuito di circa 5 miliardi di dollari rispetto alle case non esposte. Secondo il Journal of Urban Economics, dopo l'uragano Sandy, i prezzi delle case si sono ridotti fino all'8% nelle zone alluvionali di New York entro il 2017, riflettendo una maggiore percezione del rischio da parte dei potenziali acquirenti. In California, c'è stata una riduzione annuale del 61% aumento dei mancati rinnovi dell'assicurazione (a causa di prezzi più elevati e copertura rifiutata) in aree a rischio di incendio da moderato a molto alto. Una sfida da gestire con tutta l’oculatezza possibile.